房地产市场一直是很多人关注的焦点之一，而个人房贷业务又在金融市场扮演着至关重要的角色。目前，个人房贷占金融机构全部贷款的1/6，更是占到居民贷款的半壁江山。然而，东方融资网从央行最 新发布的数据中获悉，个人房贷余额在经过多年狂飙之后，迎来了负增长。作为银行业最重要的资产与盈利来源之一，房贷是如何一步步走下“神坛”的呢?
从兴起到跌落
根据公开资料，个人房贷业务在中国可以追溯到 1985 年，当时，建设银行深圳分行向南油集团的 85 户“人才房”发放了我国第 一笔个人住房按揭贷款，借鉴了香港的房屋按揭贷款方式。 2008 年国际金融危机爆发，中央和地方纷纷出台楼市刺激政策，鼓励金融机构加大对房地产领域支持力度，包括降低首付比例、利率打折，开启了房贷黄金时代。 2016 年，个人房贷余额19. 14 万亿元，同比增长35%;全年增加4. 96 万亿元，同比多增2. 31 万亿元。
然而，从 2017 年开始，个人房贷增速一直呈下降趋势，最终在 2023 年二季度走向负增长。据央行最 新发布的金融机构贷款投向统计报告，截至 2023 年 6 月末，个人住房贷款余额38. 6 万亿元，同比下降0.7%，增速比上年末低1. 9 个百分点。
过去 15 年里，个人房贷从 2008 年末的2. 98 万亿元增长到38. 6 万亿元，增长了 12 倍。而从个人房贷占金融机构全部贷款余额的比例来看，也从 2008 年末的9.31%上升到了16.74%。
提前还贷潮
从想方设法多贷款，到“砸锅卖铁”多还款，不过两三年的时间。
愈演愈烈的提前还贷潮是导致房贷负增长的重要原因。去年以来，存量房贷与新增房贷之间的利差越发扩大，部分高位“站岗”利率甚至超6.3%，大部队纷纷选择提前还款，一度导致各大商业银行线上线下提前还贷预约通道爆满。
东方融资网了解到，央行虽然一直没有公布过提前还贷的具体数据，但半年度发布会上央行透露的数据是，今年上半年，个人住房贷款累计发放3. 5 万亿元，但上半年新增的中长期贷款只有1. 46 万亿，中长期贷款其实主要是房贷，据此粗略估算一下，那中间差额是大约 2 万亿，也就是说上半年提前还房贷的金额大概是 2 万亿。
这么大的提前还贷量，如果持续下去，钱都躺在银行里贷不出去，银行也赚不到利息差，6%与3.6%房贷利率之间是挣多挣少的问题，但是如果纷纷提前还房贷，就是有没有得挣的问题。长此以往，经济也难以转动起来，这也就是央行所担心的。于是， 8 月 31 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，商业银行均发文表态，将于 9 月 25 日起开展存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整工作。至此，提前还贷潮得到了一定的缓解。
房贷不再是支柱?
个人房贷还会继续负增长吗?
要回答这个问题，我们首先来看，房地产作为典型的资金密集型行业，对金融业的依赖越来越强，而金融业逐渐被房地产裹挟。房地产金融属性不断强化，行业风险也就越来越集中到以银行为代表的金融业。房地产作为国家稳经济的大盘，不能大涨大跌，只能软着陆，横着走，从房企、政策、房价、区域等方面进行方向性调整。房地产本来是重要的支柱型产业，今年以来国家也进行了密集的调控，但是却收效甚微。除非楼市还能重现前些年的高光时刻，否则房贷的普惠属性终将成为主流，变成一项薄利业务。
站在银行的角度，这些年经营压力不断加大，导致净息差越来越窄，赚钱越来越难，也就更为依赖个人房贷所带来的稳定利润贡献。现在，既然选择了牺牲息差，保住存量的方案，那么，含房量越高的银行，受到的冲击必将更为剧烈。
那么，在后房地产时代，谁能替代房地产，为中国经济运行提供活力。
在东方融资网看来，个人房贷的躺赚年代过去了，银行必须面临比以往更艰难的经营环境。而高度依赖房贷的零售银行，其生存根基已然撼动，转型刻不容缓。