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王晓松给新城定了一个未来15年"利润任务"

2020-07-03 10:30用户投稿

核心提示:1、新城未来 15 年利润来自商业管理,目前将强化会员发展与变现;


2、“宝能系”入列新城十大股东,两公司没有交流;

3、 2020 年新城“两不干”——不卖项目、吾悦分拆上市无法回答;

4、今年新城“两强化”——弥补式拿地,商开目标 40 宗;推行“创新投资” ,集团是天使投资人、区域自行孵化项目。

如果说业绩会上,初次亮相的王晓松更多谈的是 2020 年的新城控股, 5 月 19 日,新城控股的 2019 年股东大会上,王晓松则第一次清楚地分享了他对公司“三个 15 年”的分析。

王晓松直言,新城控股的“第一个 15 年”是靠住宅来增加销售和利润的;“当下的 15 年”是住宅和商业;“未来 15 年”公司的利润则来自商业管理。

另外王晓松表示,今年公司不考虑出售项目,去年是考虑到现金流。

值得一提的是,在 5 月 19 日的股东大会上,作为新城控股备受关注的新股东——前海人寿,似乎未有露面。

“宝能系”悄然出现在新城控股 2020 年一季度的“十大股东”名单中,持股0.34%。

对此,新城控股董秘陈鹏表示,前海人寿和公司没有交流。前海人寿进入新城,应该是看到了新城的价值。

全面导向“永续收入”

新城控股未来 15 年的主要利润,都锁定在商业管理。因为王晓松笃信“不用靠天吃饭,去对赌拿地。”

在他看来,现下纯住宅地产已经差不多到天花板了。未来新城要继续从“经营场地”,向“经营人”发展。

例如,新城会在场景提升等商场运营管理之上,加强会员的发展和变现,挖掘业主潜力。

的确, 2018 年中国房地产销售面积已经超过 17 万亿平方米,再创新高,天花板越来越近。

从 2009 年考虑做商业地产时,新城控股或许开始思考赚房地产的“永续收入”。

实现这一部分收入,新城就需要把利润里,吾悦广场租金部分的比重,逐渐提升。

出租及管理这部分67.56%毛利率的业务,如果能持续自我造血,这将是未来公司估值的一项主要依靠。

但要形成闭环,实现充裕的现金流,前提是吾悦广场开业累计到一定数量。

今年“弥补式”拿地 商开目标 40 宗

据了解,新城原本计划 2020 年新开业吾悦广场 37 座,但受到疫情影响,当下开业划从 37 座调整到 30 座,到 2020 年底开业总数达到 93 座。全年租金及管理费收入目标为 55 亿元,销售目标 2500 亿元。

截止 2019 年底,吾悦广场的数量是 122 座,按此计算吾悦的存货大约 29 座。想要保持甚至超过今年的开业量,新城需要进一步加大拿地力度。

风财讯根据公告粗略统计,今年前 4 个月新城共拿地 281 万平方米,尤其是 4 月份,拿地101. 2 万平方米,基本上要追上Q1 的总拿地量,可谓“弥补式”拿地。

4 月的拿地楼面价也是最高的,由于在一二线城市拿地,平均楼面价在6937. 55 元/平,前 4 月平均地价在 3478 元/平。

尤其是在商业板块,王晓松透露,今年新城的目标是拿 40 块商开的项目。会在重资产背后给一些轻资产的辅助。

强推“创新投资” 区域自行孵化项目

在拿地量的“反弹”之外,值得关注的一点是,新城在拿地思路上出现一个“变量”——创新投资。

王晓松解释称,过往区域公司更多是依靠内部资源(拿地),今年希望区域公司拿项目,能有别人早投、多投。

创新投资也就可以理解为,未来区域公司要孵化一个个项目,集团只是天使投资人。

其实就是倒逼区域要自我提高,从而倒逼出既能多拿地,又能不拿错地的能力,改变过去为了拿地而拿地的局面。

不过拿地的主要方向,还是“商业+住宅”,并且新城可能会放更多目光在商业方面。

数据显示, 2019 年全国 8 万方以上的商业体有 2100 座、开业 250 座,到 2025 年还有 1400 座商业体开业。

这将更要求,在收租能力之前,吾悦广场的行业壁垒,需要靠规模效应做起来。

吾悦分拆上市?无法回答

商业是一个有门槛的领域,基于新城控股在 2009 年- 2015 年的经历,王晓松看到,这个领域1- 2 年很难进入,3- 4 年摸爬滚打才会有竞争力。

提前布局是当下竞争力的前提,而从开发、设计到品牌,运营则是关键。

但目前新城的商业板块(吾悦广场)是否已具备分拆上市的能力和计划,王晓松表示无法回答。

另据曲德君介绍,截止 5 月 17 日,吾悦广场的客流已恢复到同期的80%,销售恢复到90%,出租率在95%左右( 2019 年底吾悦广场的出租率是99.16%),空铺增加主要在 3 月- 4 月。




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