推广 - 传媒 2018-06-13T10:26:40 +08:00

厮杀、吞并、洗牌,本土联合办公三大流派之争,才刚刚开始

2008 年金融危机席卷全球,年末,北京的冬天异常寒冷。

刚出来创业的张剑,如往常一样,只点了一杯咖啡,在望京某咖啡厅固定靠窗的位置,待上一整天。

几天后,在咖啡厅老板 " 威胁 " 的眼神下,他不得不去朋友公司 " 蹭 " 办公场地,结果,却被前来谈合作的客户,质疑成皮包公司;随后,他几经辗转搬进了 CBD 财富中心写字楼里,光消防就 " 折腾 " 了 4 个月……

" 如果那时候有联合办公,我毫不犹豫就去用。"张剑苦笑着说道。

10 年后,张剑的纳什空间成为了全国运营面积最大的共享办公企业,工位超过 8 万个,这家 2013 年创立的公司,近日又获得最新一轮近 5 亿的融资。

办公区改造前后对比

十年前,张剑肯定不曾想到,自己最想解决的 " 折腾 ",竟会是今日拥有万亿市场的联合办公。

今年,优客工场、纳什空间及氪空间,霸占着行业综合排名前五名。

不同于万科高管毛大庆亲自操刀的优客工场,或是有着 36 氪媒体背书的氪空间,纳什空间团队虽然是从地产、金融、互联网等转型的几个大老爷们,但过去数年异常低调。

草莽生长之后,联合办公在今年迎来了并购和洗牌。

政府补贴红利耗尽,巨额融资不断涌进,打法和流派逐渐形成。表面合作与竞争看似一团和气,实际战场早已硝烟弥漫。

乱世之中想要胜出,要产品,要技术,更要战略和胆识。

  弯路和坑,都逃不过

去年 12 月,位于国家奥运场馆鸟巢、水立方之北的纳什空间鸟巢旗舰店开业,理财 18,是最早入驻的企业之一。

" 主要看服务不看价格。公司人数不固定,需要一定的弹性和私密空间。" 创始人吴应华告诉锌财经记者。

80 后、90 后的 " 千禧一代 " 逐渐成为职场主力,联合办公市场开始被拉开了一道口子。

据了解,80% 以上 80 后职场人有过跳槽经历,其中跳槽次数达到 3 次以上的,达到了 45.7%,90 后跳槽 5 次以上的,达到了 11.6%。

而这样的现象,对于早期公司来说,非常不利。大空间浪费流动资金,小空间又显得排场不足,而注册公司、办公室租赁、注册申报等事情,繁琐到怀疑人生。

潜在机会一直存在,市场在 2013 年还没有完全起来。

"一开始都会出错。引进的项目不全是好项目,导致没有强大的运营体系来支撑,而一下子要把体系培养起来,很多人都跟不上。" 张剑回忆着以往经历," 纳什的第一个工作室项目,只有 60 平米的规模,北大清华的研究生在里面做店长和资产管理。"

" 那时候人员是顶配,客户来聊的时候,说你们文化素质还挺高,怎么跑来做这个?"

真正的市场起来,是 2015 年 " 双创 " 浪潮。

2015 年 4 月,毛大庆从万科离职建立了优客工场,次年 6 月,完成了首个海外项目; 2016 年初,氪空间从集团正式拆分,独立运营,一年零九个月的时间,全国已有 30 个社区;同年,纳什的空间规模也增加了 20 倍以上。

那时的联合办公市场百花齐放,最多的时候,全国超过了 4200 家。

而到了今年,市场完全变了。

据不完全统计,2017 年 3 月至今,联合办公领域共完成8 次收购或合并。

优客工场三个月内完成对洪泰创新空间、无界空间和 We do 联合创业社的并购,并购后市场估值近 110 亿元,全球有 160 个社区;氪空间今年 1-4 月,新增签约面积 15 万平米,工位数达到 3.5 万个。

城市会客厅

此前锌财经报道过的裸心社,在今年被 We Work 以 25 亿收购。

氪空间董事长刘成城对此的表态是," 很遗憾看到又一家‘外资企业’在中国的失利,尽管这次并购,不过是两家外企同行企业在国内的抱团,并无多大意义和影响。"

而两年前的氪空间,依然是只找旧楼和便宜楼的知名创投孵化器,忽略地段与位置,补贴和政策是关键。而入驻氪空间,也并不代表就能被 36 氪报道,因为媒体和空间相互独立,36 氪对早期项目报告审核要求较高。

" 我们之前还是屌丝思维,找旧楼和便宜的物业,后来发现不对,要找有共享价值的楼。" 氪空间总裁钟澍曾说道。

"地产的逻辑就是位置,地段代表人流量。红星美凯龙商场近 3 万平米空间,纳什能为白天生意惨淡的商场,带去超 4 千人的常驻流量,结合晚上和周末,将商场整个可利用的空间、时间价值,联系起来。" 张剑用手比划着说道。

空间的核心是商业地产,地段和位置,最初品牌要在市中心,而最后,品牌所到之处就是商圈和市中心。

相比创投的复杂和不可控,地产的市场显得稳定且丰富,每一平米都可以创造奇迹。

  模仿模拟还是自成一体

在行业不断强调大客户和 2B、2G 概念时,经常被看做 " 异类 " 的纳什空间,考虑到企业成长及中国企业的实际需要,推出了 " 超级工作室 "。

将老板间、会议室、茶水间等几大重要模板集合于一体,满足 10 人以上规模办公需求。首创的 " 联合 + 独立 " 模式,能让入驻联合办公区的企业,继续在纳什直接完成办公场地的升级。

这个产品,并不是拍脑袋想出来的。从1.0 到 2.0的一年时间里,纳什对办公室、水吧、厨房等所有功能板块设计都经过无数次的推倒重来,才从样板间变成了现在的拳头产品。

"2.0 是实现标准化和规模化,以后多地复制没问题,从装修到拎包入驻,只需要两周。"

VR 视角下超级工作室效果图

不同于氪空间侧重空间利用率要高,纳什更在意用户体验。

3M ( 300mm ) 是建筑行业通用的模数。现代办公空间,墙之间的距离通常是 2 米 4 或者 3 米 6(300 的倍数),除掉 1 公分的踢脚线,摆不下 3 套常规 1 米 2 的桌椅。

" 定制的桌椅,能让一个空间多 15% 的工位。" 钟澍在之前采访中提到。

" 但最大的错觉是很多人都认为上班没发生多大改变,事实上,办公理念一直都在变化,现在的人就更追求体验。" 纳什的高级设计师如月雪浩告诉锌财经记者。他来自日本,却说着一口流利的普通话。

如月强调要追求无形的触感,一把经过反复推敲的办公椅体现了他们的观察。

举例来说,一家公司的财务与销售,两者的工作性质决定了两者所用椅子的差别。财务长期坐班,软的坐垫椅对腰椎会产生伤害;而销售成天在外,在椅子上停留的时间不长,他需要的是舒服。

当一家联合办公倒闭时,仅剩的固定资产就是桌椅,这些资产会被 " 买卖 ",物业是要场地复原的,而这些固定资产,到最后竟成了负资产。

所以,公司一般都选择在淘宝下单,自己组装,桌椅摇晃、插座的设计,有时候会让人非常抓狂。

" 同行里总有人为了减少成本,去以次充好,但人不是机器,舒适地工作不也是联合办公所追求的吗?" 张剑反问道。

先解决客户的屁股问题,再解决客户的用脑问题。

此外,通用型的场地模板,是否能够满足客户的不同需求,也是一个问号。

特别是对于客户的一些定制需求,光有模板是不够的。

" 最简单的,就是能让用户发出‘哇’的感叹。" 如月掏出手机,对着纳什空间与中粮合作的项目设计样图,分析道:"五感的刺激来源于细节设计,中粮这个项目,就融合了红砖、绿植及其他农业元素进去,太硬的办公空间里,需要一些软的设计去搭配,即formal 与 unformal 的结合。"

能把空间内的产品做成特色是必需,模式的创新和突破,也同样重要。

  狙击,拼速度还是服务?

根据企业增长咨询公司 Frost & Sullivan 对联合办公行业的研究结果,预计到 2022 年,中国联合办公市场的空间面积可达到 7,890.7 万平方米,年复合增长率预计达到 50.2%,占商业办公物业总面积的 16.36%。

而目前,这个市场才被打开了 1%。

并购已是行业必然趋势,一个行业迅速发展,到逐渐减少,有自己发展的,有倒闭的,就有整合的,是自然周期导致的结果。

张剑也认可这个观点。

但扩张越快,盈利是否越快?能够拿到低价房源的企业,是否在这时候就有了优势?

张剑扶了下眼镜,自信地笑道:" 毛总拿房源有优势,我也有房地产背景,也有我的优势。其实大家都有行业资源,拿地的方式和价格都不一样,但这并不是大问题,还是服务上要做出差异化。"

优客工场通过加盟、挂牌、并购等方式扩张体量,氪空间也通过每月新增 4 万平米的节奏进行野蛮赶超。

但纳什空间似乎不为所动。" 抢规模不是最终的玩法,真要拼规模的话,我们也已遥遥领先,别人也拼不过我们,错位竞争才是现在头部玩家要去做的事情。"

以优客工场为例,虽在门店数量及会员规模上和 We Work 差别只有 2 倍左右,但二者估值却相差将近 10 倍。

We Work 全球化的网络规模,仍存在不能被快速复制和模仿的生态壁垒。

毛大庆将 " 社群生态 " 的升级迭代,定义 " 用一张桌子连结整个世界 ",但基于中国企业含蓄的文化背景,社群生态的输出恐怕仅在概念阶段。

"一味地模仿 We Work 没有前途,我们成立的更早,也不存在模仿,本质上我们不一样,We Work 服务的是美国客户全球化,纳什服务的是中国客户全国化。" 张剑告诉锌财经潘越飞。

这个观点和优客工场相似,但做法和细节却大有不同。

" 中国与欧美存在文化差异。欧美人性格开放,酒吧里碰个杯就能畅聊;中国人性格内敛,免费啤酒摆在那,两个陌生人也不会轻易熟络起来。中国的联合办公,赛道要符合中国国情。" 纳什空间合伙人史志隽说道。

差异化只是地产资源和本土化的打法,本土的文化和社交方式的特点,更需要被照顾好。

" 我们希望能做企业的第一间办公室,也希望做他们最后一间办公室 ",这是带着书生气息的理科男张剑,在采访时重复得最多的一句话," 而我相信的是,好的火锅会说话,好的空间服务,自己也会传播。"

联合办公市场蓝海依旧还在,有打破空间的,就有在空间服务上,再做服务的。在这片 " 空间即入口 " 的疆土上,厮杀的场景仍在上演。

问答

纳什空间创始人兼 CEO | 张剑

Q:和同行他们相比,纳什空间的核心竞争力体现在哪些地方?

A:纳什空间有三省:省成本、省时间、省精力。其实不同的公司都有不同的优势,我觉得我们更了解 80 后、90 后创业者的需要,包括年龄和经历,他们遇到的我们都遇到过。而且他们很多是没有经历过的,在对于产品的把握上,我觉得我们肯定是能更准一点儿。当然,在产品上,大家也可以互相学习,因为我们首先是从需求出发,我们不会去模仿任何的东西。

Q:在空间的附加值方面,未来它还有哪些可操作性?

A:我们给业主或者是资产拥有方提升了很大的价值。我们进来之后,租金提升了,它的客户质量提升了,其实它的资产价值就提升了。所以,我们都是双赢和共赢,我们也希望起到这样的作用。

飞议

1、口碑,是一个生意、服务、事业长期做下去的一个前提。撞上风口或是不撞上风口,联合办公都要冷静地去做。

2、未来联合办公的业态会多元化,盈利模式也会更加多元化。在这个整合潮里,探索多元化收入来源,挖掘盈利点,提升溢价率,是每个联合办公企业的立身之本。

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