站长号- 传媒 2020-10-19 14:36:20 +08:00

合景悠活今招股共发售约3.83亿股,艾德证券支持港股开户打新领福利

  随着国内疫情缓解,商业地产迎来了新一波行情,集中体现在十一黄金周。据商务部消费促进司消息,国庆长假前三天,全国购物中心总客流达3. 05 亿,简直像过年,商业购物买买买!

  经济复苏明显,带动商业地产商借势冲刺上市。经济复苏明显,带动商业地产商借势冲刺上市。由合景泰富(01813-HK)分拆上市的合景悠活(03913-HK)今天起招股,合共发售约3. 83 亿股,招股价每股介乎 7 港元至8. 13 港元,一手 1000 股计,入场费8211. 93 港元,集资最多31. 17 亿港元,预计本月 30 日挂牌。农银国际及华泰为联席保荐人。

  一、公司介绍

  根据初步招股文件的介绍,合景悠活是港股上市房企合景泰富集团旗下的物业子公司,最初发展于 2004 年,早先主要为住宅物业提供服务,后于 2006 年延伸至商业物业管理。随着母公司合景泰富迅猛的扩张,合景悠活的业务范围也从广州辐射到国内的 30 多个城市。

  数据显示,合景悠活于 2019 年在提供商业营运服务的物业管理公司当中,

  按总在管建筑面积计,在中国排行第七,在大湾区排行第五。

  按总收入计,于 2019 年在中国提供商业营运服务的物业管理中排行第六,同年占中国物业管理市场总在管建筑面积约0.09%。

  业务模式上,公司提供住宅物业管理服务及商业营运服务。其中,大部分来自住宅物业管理服务,包括预售管理服务、物业管理服务和社区增值服务,又以物业管理服务为主要收入,不过,该部分从 2017 年的73.5%逐渐降低到 2019 年的59.4%。

  ▲图片来源:招股文件

  截至 2020 年 4 月 30 日,管理 109 个住宅物业,总在管建筑面积为 1890 万平方米,订约管理总合约建筑面积为 2970 万平方米的 161 个住宅物业,公司在管商业物业有 30 个,位于中国 9 个城市或自治县,总在管建筑面积达 330 万平方米,订约管理 34 个商业物业,总合约建筑面积为 480 万平方米。

  财报解读

  除了在管面积规模的扩张,公司的营收能力也肉眼可见地增长。收入由 2017 年的4. 6 亿元、 2018 年的6. 6 亿增至 2019 年的11. 2 亿元,年复合增长率为56%,净利润为 4415 万、 7968 万和1. 85 亿,年复合增速达105%。

  ▲图片来源:招股文件

  物业管理作为房地产开发的下游,对开发商有较强的依赖。 2019 年,公司89%、95.9%的物业管理服务收入来自合景泰富集团。至 2020 年 4 月 30 日,该比例下降为87.5%和94.4%。可见,公司除有母公司的强力支持,也在力求营收模式的多样化,双管齐下助力稳健发展。

  行业前瞻

  受益于城市化进程,住宅物业持续发展为住宅物业管理市场创造了巨大需求。据中国指数研究院所示,中国住宅物业管理市场的估计市场规模于 2019 年末达到 4850 亿,中国百大物业管理公司管理的住宅物业的平均建筑面积由 2014 年的 1800 万平方米增至 2018 年的 5600 万平方米,复合年增长率为32.6%。

  其中,中国百大物业管理公司的住宅物业管理服务总收入于 2018 年达到 904 亿,住宅物业管理费用收入仍占总收入83.4%。不难看出,合景悠活的市场前景能在可预见的未来保持强劲增长。

  四、股权架构

  据初步招股文件介绍,目前合景泰富间接持有合景悠活约97.22%股权,

  ▲图片来源:招股文件

  据了解,物业服务商上市对房企知名度及销售溢价的提升起促进作用。届时,合景泰富凭借优质协销服务和良好市场口碑,促进项目销售并提高销售溢价。而合景悠活精进的服务,能有效提升项目及房地产开发商的口碑。二者良性循环,促进资产保值增值,也将给公司带来新的增长点。

  五、结语

  今年,港股市场物业股都取得了不错的表现,涨幅超过一倍的就有鑫苑服务(01895.HK)、中奥到家(01538.HK)、永升生活服务(01995.HK)等 7 家公司,新股上市首日也都取得了不错的成绩。

  作为秋天里的第一支物业股,合景悠活能否复制一波上涨行情?值得留意。

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  作者:艾德证券期货

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