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2019-10-31 09:08
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1元起拍、5折促销,双11你会在网上买房吗?

双11 网购 阿里拍卖 房地产

声明:本文来自于微信公众号吴晓波频道(ID:wuxiaobopd),作者:巴九灵,授权站长之家转载发布。

房地产是最难被电商化的行业之一。

文 / 巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)

每年双11,电商巨头们都会费尽心思让我们掏腰包,今年更是玩大的——卖房子!

如果天猫、京东和苏宁上有“ 1 元起拍、 5 折促销、让利 3 亿”的房子,你剁手吗?是不是特心动。

前不久,网上流出一张“天猫双 11 丨阿里拍卖全国万套房源首批清单”截图。

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今年双11,天猫上将有超过 10000 套特价房源参与促销,且部分房源为各地热⻔学区房、地铁房和景区房等,关键是—— 1 元起拍!

此前,京东房产有关人士透露,今年双 11 京东将在 70 城联合超过 200 家开发商,投放超过 6000 套特惠房源,新房全款 5 折起,优惠额超 3 亿元。

另据媒体消息,近日苏宁与恒大达成了合作协议,将有上万套恒大房源登陆苏宁开卖。

这届双11,天猫、京东、苏宁⻬卖房,一场三国杀即将开启。

当电商平台变着花样搞房产促销时,你会花上百万在网上买个房吗?

实际上,电商卖房不是今年才有,已经喊了好几年。

早在 2010 年,淘宝就推出了房产频道; 2012 年,阿里上线司法拍卖平台,其中就包括房子拍卖; 2014 年,淘宝携手万科,喊出了“淘宝用户全年花了多少钱,就可在万科全国 12 个城市 23 个楼盘直接冲抵购房款,最高可抵扣 200 万元”的口号。

京东也不甘落后,自 2014 年开启线上卖房模式,当年双 11 还联手远洋地产,远洋地产上万套房源登陆京东的众筹⻚面,预计让利总额超过亿元。

看似热闹,但实际成交情况呢?

以淘宝为例, 2015 年,淘宝房产首次公开销售额, 2015 年 4 月 1 日- 8 月 15 日的房产合同交易额为 251 亿元。以这个数据推测,淘宝房产全年的销售额不到 700 亿元。

光看 700 亿或许没概念,对比传统房地产网站数据, 2015 年链家的交易额达到了 7090 亿元, 2015 年中原地产大陆区销售额达 7259 亿,均在淘宝的十倍以上。

电商卖房喊了好几年,为何雷声大雨点小?为什么电商总想介入房地产市场?电商卖房有未来吗?来看看大头的分析。

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阿里卖房和京东卖房,是完全不一样的打法。

阿里是大量法院拍卖的首选阵地,由于关注度高,拍卖房的成交价往往能突破既定的想象 。

阿里拍卖上的房子,起拍价是市场价的7- 8 折,最后的成交价会根据热度而定。竞拍的价格存在高度不确定,有可能捡漏,也有可能拍出高价。

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京东选择的则是另一个赛道,做地产销售分发的平台。

京东最大优势在于拥有海量的客户流量,既可以选择成为开发商最直接的销售渠道,也可以根据情况与代理的经纪公司合作卖房,甚至开发商的广告业务也是京东房产的一块巨大蛋糕。

与传统销售模式相比,互联网公司卖房延续了互联网经典打法——“现金补贴抢用户”,先烧钱培养用户习惯,然后再想盈利模式。

比如深圳福田一新房,显示为“京东房产补贴项目”,只需9. 9 元即可领取 3 万- 7 万京东购房补贴,然后,还能参加满 11111 减11110,满 5000 减 2999 的活动。

一切看起来很美好,但即便是这样的促销力度,在电商领域排老二的京东,细分到房产销售可能只是个“小学生”,几乎谈不上什么影响力,毕竟身边在京东买房子的人寥寥无几。

可以肯定的是,最牛逼的互联网公司其实还真的无法颠覆最有钱的房地产行业。

就二手房来说,电商平台没有真实房源的钥匙,并没有握住最核心的资产。

就新房来说,客户的购买行为极度低频,低频到一辈子可能就一两次。这决定了在房地产这个行当里,首先是买对房,然后是买到房,最后才是省点钱,这三个步骤是循序渐进的。

当然,对于互联网巨头而言,在房产领域赚不赚钱可能也没那么重要,如果能借此提升双 11 业绩,在资本市场上讲一个好故事,能让股价更高一点,也是值得的。

但行业真的发生改变了吗?恐怕并没有。面对这 15 万亿的地产市场,我们恐怕需要更多的思考和敬畏。

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双 11 电商平台抢着卖房背后,首先标志着房屋买卖到达历史性的拐点。

以往房地产市场是卖方市场,如今却是卖方处于弱势。今年仅仅是法院系统对外公布的破产房地产企业就有大约 400 家。

那些在市场高峰期疯狂抢地的房企后悔莫及,因为如今行情、形势都发生了方向性的变化,再加上金融去杠杆,房企资金紧张,融资难,使得一些房企不得不通过抛售房产来解决财务问题。

其次,电商卖房将中国市场经济的进程又往前推进一步。上一轮房价涨得太嚣张,涨到了让年轻人失去了希望。这已经演变成社会问题了,为此国家层层加码进行限价、限购。

但我判断,未来房地产将进行大结构调整,过去以商品房为主,现在深圳提出商品房今后只占40%,大量建设公租房、廉租房,预计“十三五”期间就要推出 70 万套公租房。随着公租房越推越多,新的购房群体(主要指大学生)今后将由购买商品房为主变成以公租房为主。

那么国家就不需要再限价、限购,因为限价、限购在一定意义上是帮富人买房。今后,调控政策将逐渐从高端房产领域退出来,由市场说了算,高端房产将表现为真实的市场价格,价格高高在上,当然税收也会跟进。

在这个意义上讲,双 11 电商卖房意味着未来整个房价要么在“天上”,要么在“地下”。

具体来说,三四线城市,房子供大于求,在信息对称的电商平台上,价格将更加反映真实的市场情况;极端地说,就如⻢云所说“房子将像大葱一样”。不过,一线城市、好地段的房子,价格依然高高在上。

所以,我认为双 11 电商卖房的历史意义相当重大。

未来,房地产市场将从商品过剩进入到商店过剩的阶段。而商店过剩的一个原因就是线上对线下实体店的挤压,根据此逻辑进一步推导,今后电商卖房也将让大量中介⻔店被“绞杀”。

尽管电商卖房为房产中介敲响了“丧钟”,但并不是“赶尽杀绝”。

房屋商品有一定的特殊性,现场体验感特别强,房屋买卖有些问题还真不是单靠线上就能解决的。至少在 2019 年,电商卖房噱头的权重不小。

但作为一个新生事物,我看好电商卖房的大趋势,甚至用托夫勒的第三次浪潮理论来说,未来网上销售将覆盖所有的商品。

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房产属“非标重资”,它的“非标准化”属性决定了同一城市的不同区域房产差异较大,同一区域的不同小区差异较大,同一小区的不同房源差异亦很大。

“重资”属性决定了用户的选择谨慎度很高,大大增加了线上交易的难度。

电商卖房看似口号很响,但房源优惠往往存在噱头成分大于实际效果的情况。

尤其是二手房,由于是个体房东决定单个房源的价格,难以形成统一的优惠。

新房层面,若线上平台和品牌房企合作,或许存在真实优惠的可能性,但基本上属于线上引流,真正达成交易的比例依然难言乐观。

电商平台对房源供应方(房企和个人房东)的管控能力较弱,注定了房产交易在电商平台极难形成交易闭环。

也就是说,天猫、京东、苏宁等平台固然流量巨大,但流量转换效率偏低。

但随着5G时代的来临,更多的找房场景可以被线上化,部分交易流程或会逐步实现线上化,未来互联网对于房地产的渗透有望渐渐深入,但依然有很长的路要走。

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