站长之家- 传媒 2021-10-28T14:40:16 +08:00

麦田房产分析师:北京二轮土拍落幕,对买房人意味着什么?

以前土拍的逻辑,对于购房人来说简单粗暴,土拍越激烈,地价越高,购房者后期购房成本越高。但在新的土拍条件设置下,反而是土拍越激烈,购房者在购买新房时获益越多。

土地之于房屋,就像面粉和面包的关系。

买面包的人,不会关注面粉的价格,但买房的人,却要认真研究土拍。毕竟,地价比面粉贵多了。

全国 22 个重点城市从今年开始实施集中土拍,每年集中供地上限 3 次,不会再多了,北京也不例外。每一轮土拍,决定了一年市场上大约三分之一的新房供应量,每一轮土拍结果对市场都会产生很大影响。

01土拍总结:海淀依旧热门,朝阳遭遇滑铁卢

10 月 18 日,随着最后两宗地归属确定,备受瞩目的北京二轮土拍落下大幕。

本轮土拍总共推出 43 宗地, 26 宗无人竞拍延期, 17 宗成交。成交地块中, 1 宗招标, 5 宗底价成交, 11 宗通过竞价成交,总成交价513.4亿。

和第一轮土拍 30 宗地1109. 71 亿元的成交额相比,冷清了不少。

关于土拍相信大家已经林林总总看了不少总结,分区域看,海淀表现最为出彩, 4 宗地全部成交,其中两宗还进入高标准方案竞争。

丰台 3 宗地成交 2 宗:

通州 3 宗地成交 1 宗;石景山 2 宗地成交 1 宗:

昌平 4 宗地成交 2 宗:

大兴 2 宗地全部成交:

房山 5 宗地成交 2 宗;门头沟 2 宗地成交 1 宗;平谷 3 宗地成交 1 宗:

最惨的是朝阳,这次一口气推出 11 宗地,最后仅有 1 块以底价成交:

朝阳土拍大冷,除了房企本身拿地热情下降、地块本身性价比不高以外,还有一个原因是供地结构不合理:孙河乡前苇沟一口气释放了 6 块容积率1. 5 的地块,在一堆别墅群中推出这么一宗高不成低不就的地块,也难怪开发商兴趣不高。

朝阳历来是北京楼市的成交大户,二轮仅一块地成交,后期开盘时,竞争压力瞬间小了很多。

02 热门地块解析

本次土拍之前,有五块地因为各种原因关注程度较高。

一个是丰台丽泽商务区万泉寺地块。

中海、懋源、华润、建工+首开,共 4 家房企及联合体竞拍,最终由首开和建工以41. 8 亿拍下,溢价7.2%,并未触达地价上限,也未触发预设的20%政府份额。

作为本次土拍唯一的三环内地块,容积率约为2.5,建筑控高 80 米。

地理位置优势明显,紧邻丽泽商务区,距离 16 号线(预计 2022 年开通)丽泽商务区站直线距离 450 米,距离 14 号线菜户营站(已开始空载运营,预计很快开通)直线距离 410 米。通过丽泽路和菜户营南路,上下连接二环和三环,交通便捷。

周边配套也十分成熟,距离今年 4 月刚开业的丽泽天街直线距离 530 米,属于步行可至的范围, 850 米外则是丽泽SOHO。

地块 700 米外的周边次新房昆仑域,位置上没有这块地优越,目前二手房价已在 13 万元/㎡以上,所以11. 2 万的销售指导价在未来还是有一定优势。该地块的不利因素是右侧约 42 米的火车轨道,建成后边侧的楼栋可能有一定噪音影响。

这次土拍最热门、开发商举牌最积极的非海淀东升镇京昌路相邻两块地莫属。

最终这两地块均由中建三局+中建五局联合体竞得,总地价93. 7 亿。地块包括居住用地和教育用地,建筑控高 60 米。

由于已触发最高竞拍条件,所以两地块有10%的政府产权,11. 2 万/㎡的销售指导价也相应也打 9 折,10. 08 万/㎡,限售五年。这个对于自住群体来说是好事,降低购房成本。

地块距离 15 号线北沙滩站直线距离约 800 米,周边名校云集,区位和首批次的树村地块相媲美。硬要鸡蛋里挑骨头,两块地要求配建1. 31 万平米的保障房,会独立成栋。

地块东侧是京藏高速,未来的生活圈大概率向西延展,西侧的城市界面还比较整洁。

小月河西城市界面

优质的位置,稀缺的海淀土地, 9 折的指导价,高标准的建设方案,再加上两块地由同一联合体竞得,有利于统一规划,对于购房者来说,这两宗地,无疑是本轮土拍最值得期待的地块。

除了上述三宗地,还有两宗地因为特殊的拍地规则引发关注。

昌平区六亭饭店地块,是首个试点摇号地块。最终以9. 4875 亿元触及最高溢价15%,进入摇号程序, 6 家房企及联合体摇号由中铁置业竞得。

大兴黄村镇地块是首个竞现房销售面积地块。报价达到37. 84 亿地价上限后,进入竞现房销售面积环节,最终由中铁置业和兴创联合体以5. 4 万方现房销售面积竞得,未来该项目将有接近44%的面积以现房形式销售。

03 土拍,对于普通买房人的意义

以前土拍的逻辑,对于购房人来说简单粗暴,土拍越激烈,地价越高,购房者后期购房成本越高。

但在新的土拍条件设置下,反而是土拍越激烈,购房者在购买新房时获益越多。

我们以这轮土拍的丰台丽泽商务区万泉寺地块为例,这块地政府设置的条件是:最高溢价15%,销售指导价11. 2 万/㎡,预设20%的政府份额,达到最高条件时转高标准竞争。如果这块地竞争激烈,最后的结果会是以15%溢价成交,购房者可以以指导价 8 折8. 96 万/㎡购房,而且开发商还得遵循高标准建设方案。

但最终这块地溢价7.2%,没有达到最高溢价,开发商不但不用承担高标准的建设方案,还可以以11. 2 万/㎡的指导价卖房。

对于二手房购房者来说,土拍是会影响房价预期的。

如果一个区域的土拍火爆、溢价高,会带动周边二手房短期预期上涨,带来房价波动;对于限房价的地块,如果限房价低于或者和周边二手房价格持平,则有利于平稳周边二手房价格预期。

如果土拍平淡,要分两种情况分析,一种是虽然溢价不高,但没有大规模流拍,这种不会影响市场供应的稳定。二是像北京这次,大量挂牌土地无人出价,在集中土拍的环境下,阶段周期内没有新地补充,会造成新房供给的下降。

北京二轮土拍 17 宗成交地块总规划建筑面积 163 万平方米,以套均110㎡计算,大约是1. 5 万套住宅。按 9 月 6951 套的新房销量估计,这次土拍供货只能卖2.3个月。

对北京 4 个月一次的土拍周期来说,供应量是明显不足的,而溢出的需求会转向二手房市场,挤压原本的二手房购房者。

从二轮土拍的节奏看,有很大一部分地块会在明年小阳春上市,如果第三轮土拍没有及时补充的话,小阳春+新房供应短缺,形势对购房者可能不会太友好。

明年的走势,还真不好说。

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