站长之家- 传媒 2021-09-27T16:38:17 +08:00

58同城、安居客《东南亚购房交易费用研究报告》:泰国房产交易需关注四种主要税费

近几年,海外置业成为不少人丰富资产配置的选择。其中,东南亚地区以优越的旅游和教育资源,吸引了众多国内投资者的目光。由于政策环境不同, 在购房前需要对当地的汇率、税费、养房成本等情况做全面的了解。 58 同城、安居客于近期发布了《东南亚购房交易费用研究报告》,解析东南亚三个主要国家新加坡、泰国和马来西亚房产交易的注意事项及各种费用支出,为广大用户带来了客观、详实的参考。

新加坡税费相对欧美简单,海外买家需要缴纳较高的印花税

相比于欧美国家繁杂的税费,在新加坡购房需缴纳的税费相对简单。但需要注意两点,一是根据买家的身份不同,在新加坡可选的物业类型不同,二是部分海外买家需要缴纳较高的印花税。在新加坡,只有新加坡公民、新加坡永久居民、新加坡公司或新加坡有限责任合伙属于新加坡身份,其他均为外国人身份。

新加坡有两种房产形式:住宅及非住宅。非住宅即大多数商业物业单位,外国人和新加坡公民在购买这一类房产时,可享受同等待遇,并且无需支付额外买家印花税。住宅物业在新加坡分为限制类和非限制类。外国人身份可直接购买非限制类住宅单位,但需支付额外的印花税;对于限制类的住宅单位,外国人身份的购房者需要向新加坡土地管理局提交申请并获得许可,根据新加坡《住宅物业法》的规定,除非得到政府允许,外国人一般不可在新加坡持有有地住宅。

在费用方面,买方需要支付以下几个方面的费用:

一、印花税。该税种根据买家身份的不同,又分为买方印花税和额外买方印花税。其中,买家印花税根据房价不同,所付范围在1%-4%不等。外国人身份购买新加坡住宅物业时需缴纳20%的额外买家印花税,持有美国、瑞士、列支敦士登、挪威、或冰岛公民身份或永久居民身份的购房者,可享受与新加坡公民相同税率;

二、律师费。通常购买 400 万新币以内的期房,或者是 200 万新币以内的现房,律师费不会超过 3000 新币,超过前述价格或者选购的是私人住宅项目,则价格略高,具体可咨询律师事务所;

三、中介费。在新加坡购房,通常情况下买家不需要支付中介费。如果是买新房,开发商会支付佣金给中介。如果购买二手房,卖家会支付买卖双方的中介佣金;

四、贷款相关费用。外国人在新加坡买房可以申请贷款,不过需要经过新加坡金融管理局的总债务承担能力测试,最高贷款限额一般不超过房价的70%。如果是直接通过银行贷款,通常不会有额外的贷款费用。但银行会要求购买火险,保障额度不能少于贷款额度,每年的火险费用普遍在100- 300 新币之间。针对公寓,很多银行还提供贷款保险,此保险并非强制购买,但大部分公寓屋主会购买用以对冲不可预测的风险。

需要注意的是,新加坡购买期房的付款流程是根据工程进度来的,每完成一部分支付该部分款项。期房新盘在交完首付20%之后,剩下尾款分 8 期按进度支付。若买家全款买房,则需要按时缴纳每期房款。若买家从银行贷款,以上款项由银行按照楼盘施工进度发放。

卖方需要支付的交易费用如下:

一、中介费。新加坡当局没有对房产中介的佣金设定固定的费率,通常由雇佣双方谈判而定。实际操作中,转售交易中,卖家通常支付2%的佣金,由买卖双方中介分享这部分费用;

二、律师费。新加坡房屋交易中买卖双方需要委派各自的代理律师且不可以用同一家律师行。买卖双方律师费大致相当,一般不超过 3000 新币;

三、卖房印花税,卖房印花税根据持有房产的年限不同征收不同的税率,通常在0%-12%不等,持有 3 年以上卖出则不必缴纳该税项; 

四、其他费用。如果是私人住宅,为了提升卖价,屋主通常在销售前对房屋进行包装美化,例如刷新墙面,清扫房屋等,价格 1000 新币起。有时为了确定房屋价格,屋主会聘请专业的房屋估价机构来对房产进行估值,费用大约在200- 400 加币左右。此类费用并非必需,需要指出的是卖房印花税并非总是按照实际销售价格计算,而是按照市场公允价格计算,因此对房屋估价格外重要。

泰国购房所需缴纳的税费主要有四类,买卖双方协商费用分担比例

与新加坡市场类似,泰国对于外国人身份购房同样有一定的限制。在泰国买房置业,主要指公寓和别墅两种类型的房屋,两者又分别对应不同的产权结构。其中,公寓分为外国人永久产权和长期租赁产权两种。针对别墅,泰国当前的法律规定,外国人不能直接持有土地,同时外国人也不能直接以个人名义购买别墅/联排别墅形式的房屋。但实际操作中,外国人还是可以通过成立泰国公司的形式,以公司形式持有、长期租赁产权持有、永久产权+长期租赁产权组合形式持有来进行购买。

华人在泰国购买房屋一般都以用个人名义购买公寓的永久产权为主。泰国购房所需缴纳的税费相对简单,主要税目有四类,分别是过户费、特种商业税、印花税、和预扣税。购买新房时,通常情况下,买家只需负担房产评估价1%的过户费,其他均由开发商承担,也可以理解为房款已涵盖税款金额。购买二手房时,习惯的做法有两种,一是买卖双方分摊过户费以及卖家负责其他税项,二是所有税费双方各承担50%。实际操作中,由于以上款项并无规定必须由哪方承担,双方可协商分担比例,因此在签订买卖合同之前,需要确定好双方承担的税费种类和费率,以免发生纠纷。

在泰国出售房产时主要包括以下费用:1、过户费,即按照泰国土地厅对房产的评估价收取2%的过户费用,按照惯例买卖双方各负担1%;2、特种商业税,税率为3%,但是在特种商业税基础上会加征市政税10%,因此习惯认为特种商业税率为3.3%;3、印花税方面,该税种仅针对个人业主的,税率为0.5%,并且只在不需要支付特种商业税时生效,通常由卖家承担;4、预扣税,预扣税是指在房产交易时,政府按照比例预先扣除的所得税。

此外,还有几种费用可能需要缴纳,如中介费,泰国新房的中介机构服务费通常为房屋售价的3%,由开发商支付给房产中介,买家无需额外支付中介服务费;维修基金,维修基金与房产面积挂钩,普遍为500- 1500 泰铢每平方米;水电表安装费,根据项目不同价格也不同,通常大概是2500- 3500 泰铢左右;预缴一年物业费,预缴的一年费用需在交房时一次性支付;贷款登记费用,如果业主购房办理了贷款,则需要在房屋过户时缴纳贷款登记费和贷款登记印花税;更名费用,不同开发商以及不同项目收取的更名费用不同,一般在0- 5 万泰铢之间。

马来西亚户籍限制宽松,外国人经审批可拥有100%产权

根据马来西亚法律规定,外国人或者外国公司经过政府审批后可在马来西亚购买任何类型的房产,包括公寓、别墅、商业地产、工业地产、农业用地等等,并可拥有100%产权。购房流程方面,马来西亚和邻居新加坡基本一致。在缴纳定金后 14 天内签署购房协议并支付首付款,后续款项按照工程进度分期支付。另外,外国人同样可以办理贷款,通常可以贷到房屋总价的5- 7 成。

在马来西亚置业,买方主要支付以下费用:

一、总地契税。总地契是政府就整块土地开发或整栋大楼发出的地契。由于契税可以扩大政府的财政收入,并且在经济市场和地产交易日趋活跃的条件下,地契税的财政作用显得越来越明显。总地契税每平方英尺0. 06 令吉,每年缴付一次;

二、印花税。印花税分为买卖合同印花税和贷款印花税,合同印花税率与住宅价格挂钩,在1%-4%不等,贷款印花税则为总贷款额度的0.5%,只针对贷款的人征收;

三、律师费。和新加坡相同,马来西亚房产交易也需要由持牌律师处理交易事项,律师费通常在签订委托书完成时各付一半;

四、海外买家税。目前仅在柔佛、槟城、和马六甲需要缴纳海外买家税,约为房屋总价2%-3%,一般情况下开发商会赠送此费用,即已涵盖在房价中;

五、门牌税和地税。地税的计算方式是物业面积乘以租金率,由于每个州的租金率有所不同,因此没有统一标准。门牌税是根据物业的估计的年租金决定,一般比率为2-7%,比率的多少取决于物业的尺寸和类型。两项税金都是依据位置和房屋类型而有差异,无法同一而论。大多数公寓两税合计大致每年约1000- 3000 令吉。

六、其他费用。房屋交易中涉及到的其他杂费如检索费、登记费等,通常在 2000 令吉以内。

在房产转售方面,卖方所承担的交易费用相对简单,仅需支付两种费用,首先是中介佣金,该费用大致为出售总价的2%左右;其次是资本增值税,由于马来西亚对外国人持有房产进行了一定约束,在一定期间内出售手上房产会要求支付一定比例的资产增值税,一般来说,持有的房子时间越短,增值税越高。

作为国内领先房产信息平台, 58 同城、安居客推出的《东南亚购房交易费用研究报告》,阐述东南亚国家房产交易各个细节及所需费用,帮用户深入了解海外房产信息。与此同时, 58 同城、安居客海外地产频道整合了全面且专业的购房资讯,从看房选房、到聘请律师、签约购房、购房贷款、交易税费、房屋过户、出租托管到房屋转让,每一环节都有详细流程讲解,帮助用户层层把关,实现放心置业。


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