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微淼商学院:轻松省下十几万,房贷这么还最轻松

2020-06-11 16:44用户投稿

  今天,我们来聊一个关乎我们每一个的话题——房贷。

  房子,我们每个人都会遇到非买不可得时候,但在当前房价居高的背景下,很多人都需要贷款买房。那么,我们在买房过程中或买完房子后,如何还贷才最划算呢?

  今天,我们聊一聊几种房贷还款方案的优劣,以下内容来源于微淼商学院,未经授权请勿转载。

  一、固定利率 or LPR ?

   2020 年,备受瞩目的存量固定住房贷款基准转化工作正式拉开帷幕,LPR作为国家管控房贷利率的金融工具正式进入大众视野。对于有房贷的人来说,可以选择固定利率,也可以选择LPR。两者之间有何不同,在本息总量中,选择哪种方式更划算呢?

  LPR全称贷款市场报价利率,指多家商业银行集中报价,得出一个贷款利率平均值,可以灵活、快速地反应市场真实利率水平。简单来说,可以直接将其理解为浮动房贷利率。

  在LPR正式应用之前,我们的住房贷款利率都是固定的,贷款时是多少之后便按照这个利率还款,而将固定利率转化为LPR后,月供将跟随LPR变化,如果LPR下降,月供就会减少,但如果LPR上涨,月供就要多交一点。

  具体的LPR计算方式,是根据LPR+加基点。假如我们之前买了一套房子,购房时的利率为5%,当时的LPR为4.75%,那么这么基点便是5%-4.65%=0.25%。

  如果我们以LPR利率为还款方式,那么我们 2020 年 5 月的利率便为4.65%( 5 月LPR利率)+0.25%(基点)=4.9%,如果下个月的LPR便为4.55,%,那么我们 6 月的贷款利率为4.8%。

  反之,如果我们购房的利率低于LPR,那么我们只需要做减法即可,将购房固定利率-LPR=基点。后续还款只需要用当前LPR减去基点即可算出LPR利率。

  从当前的形势来看, 2020 年 3 月的LPR为4.75%, 4 月降到了4.65%, 5 月与 4 月持平,下降的趋势还是有的,从长期来看,如果购房时的固定利率较高,将房贷利率转化为LPR还是能省下不少利息的,但如果购房时固定利率很低,则不建议转换。

  二、等额本金 or 等额本息,缩短还款时间是关键

  我们都知道贷款时间越长,利息越多,需要还的钱也就越多。如果手上有闲钱并且没有好的投资去处,可以考虑提前还款,减少利息支出。

  不过,提前还款也是讲究时机的,不同的还款方式,最佳提前还款时机也是不同的。目前来看,我们再办理购房贷款时,银行会提供两种还款方式,一种是等额本金,一种是等额本息。

  等额本金,顾名思义,就是每月还款的本金是一样的,利息按照剩余贷款本金来计算。此种还款方式因为每个月要还的本金越来越少,所以要还的利息也越来越少。

  因此,总体月供=本金+利息,也越来越少。举个例子,假如购房贷款 100 万元,利率5%,分 30 年还清,那么你要还的月供,便如下图所示。

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  每个月还的本金是一样的,而利息在逐渐减少,月供总额也不断减少,借 100 万,最开始每月要还 7000 元,最后变为 2000 元。

  在这种情况下,当还款期超过1/ 3 时,借款人就已经换了将近一半的利息,后面所还的更多地是本金,利息高低对还款额影响不大。

  因此,房贷还款方式是等额本金的小伙伴,想要提前还款,最好在还款期的三分之一前还清,也就是说贷款 30 年的最好在前 10 年还清,贷款 20 年的最好在前 7 年还清,一旦超过这个时间线再提前还就没有那么划算了。

  等额本息指的是每个月还款金额一样,也就是说月供不变,但本金和利息的比例是不断变化的,具体走势如下图所示:

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  从上图我们可以看出,等额本息还款方式每个月的还款额度是一样的,但每个月要还的本金和利息是不断变化。利息在开始的时候最高,之后越来越少,而本金在刚开始时最低,之后越来越多。

  一般来说,采用等额本息还款方式的借贷者到了还款中期,就已经偿还了大部分的利息,后面主要是偿还本金,此时提前还款意义不大。

  所以,房贷还款方式是等额本息的小伙伴,想要提前还款,最好在还款中期之前还清贷款,也就是说贷款 30 年的最好在前 15 年还清,贷款 20 年的最好在前 10 年还清。

  三、“双周供”还款

  “双周供”顾名思义就是每两周还一次款,每次还款的金额是原来按月还款额的一半。

  比如之前每个月要还 5000 元,现在每两周要还 2500 元。这种还款方式可以提高我们的还款频率,帮助我们快速减少贷款本金,因此我们负担的利息也会随之减少,减少了大笔的利息支出。

  为了方便大家理解,微淼商学院给大家举个例子:

  假设我们的房贷是 50 万,还款年限是 30 年,房贷利率为6.12%。如果用等额本息还款方式的话,每个月要还 3036 元。如果用“双周供”还款方式的话,每两周要还 1518 元。

  虽然每个月还的钱是一样的,但由于“双周供”还款频率比按月还款高,所以“双周供”的还款总额减少速度更快(也就是说这 50 万贷款能产生利息的时间减少了),还款周期大幅缩短,借款人只需要24. 7 年就可以还清这笔贷款。

  与按月还款相比,“双周供”还款可以节省11. 5 万元的利息支出,节省的比例高达19.42%。

  当然,因为“双周供”每个月要还款两次,所以对借款人的现金流有一定的要求,如果每个月手里都有余钱,可以尝试这种还款方式。

  如果没有,大家继续用原来的还款方式就好。

  总结:

  总的来说这三种还款方式都是可以减少还贷利息,也都是比较划算的还款方式,如果经济情况能支撑的话,还可以把三种方式互相结合,将固定房贷利率转换成LPR后,向银行提出缩短还款期限和双周供的还款方式,这样减少的利息将会更多,也更划算。

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